🧱 Por que estou focando em Fundos de Tijolo e evitando os de Papel e Híbridos

Publicado em www.correndopracertar.com

Antes de tudo, reforço: esse conteúdo não é uma recomendação de investimento. O que você vai ler aqui é a forma como eu, Claudinei, tenho analisado o mercado de fundos imobiliários em 2025 e como isso influencia minhas decisões pessoais. Cada investidor deve avaliar seu perfil, seus objetivos e, claro, buscar conhecimento antes de aplicar seu dinheiro.

📌 O cenário atual: juros altos e incertezas fiscais

Com a Selic ainda elevada e a economia brasileira enfrentando desafios fiscais, muitos investidores têm migrado para a renda fixa. Mas, para quem busca renda passiva mensal e diversificação, os fundos imobiliários (FIIs) continuam sendo uma alternativa interessante — desde que escolhidos com critério.

É nesse contexto que tenho dado preferência aos fundos de tijolo, que investem em imóveis físicos como galpões logísticos, shoppings, lajes corporativas e imóveis urbanos. E tenho evitado, por enquanto, os fundos de papel e os híbridos. A seguir, explico o porquê.

🧱 Fundos de Tijolo: imóveis reais, renda previsível

Os fundos de tijolo têm me chamado atenção por três motivos principais:

1. Renda estável: os aluguéis são reajustados por índices como IPCA ou IGP-M, o que protege contra a inflação.
2. Imóveis físicos: galpões, shoppings e lajes corporativas têm valor intrínseco e podem se valorizar com o tempo.
3. Gestão ativa: bons fundos fazem retrofit, renegociam contratos e buscam valorização dos ativos.

Alguns dos fundos que acompanho de perto (e que têm se destacado em 2025) são:

Fundo	Segmento	Destaques	Dividend Yield (12 meses)
BTLG11	Logística	Inquilinos como Amazon e Natura, vacância baixa	~11%
XPML11	Shoppings	Boa diversificação, gestão ativa	~10%
HGRU11	Renda Urbana	100+ imóveis, contratos longos	~9,5%
BRCO11	Logística	Localizações estratégicas	~10%

Esses fundos têm entregado rendimento mensal consistente, mesmo com a concorrência da renda fixa.

📉 Por que evito fundos de papel

Os fundos de papel investem em títulos de crédito imobiliário, como CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários). Eles costumam pagar bem quando a Selic está alta — e é justamente aí que mora o risco.

⚠️ Meus motivos para evitar:

• Risco de crédito: se o emissor do CRI não pagar, o fundo sofre. E com a economia apertada, esse risco aumenta.
• Rendimento ilusório: muitos fundos distribuem rendimentos altos, mas parte disso pode ser amortização (devolução de capital), o que engana o investidor desatento.
• Pouca transparência: é difícil avaliar a qualidade dos CRIs, especialmente para quem não é investidor qualificado.

Mesmo com dividend yields acima de 13% em alguns casos, prefiro não correr esse risco agora. Como costumo dizer no Correndo Pra Acertar: rentabilidade sem segurança é armadilha disfarçada.

⚖️ Fundos híbridos: nem carne, nem peixe

Os fundos híbridos misturam imóveis físicos com papéis (CRIs, LCIs, cotas de outros FIIs). A ideia é boa na teoria: diversificar. Mas, na prática, vejo alguns problemas:

• Falta de foco: muitos híbridos não têm estratégia clara. Ficam pulando de segmento conforme o vento do mercado.
• Gestão difícil de acompanhar: como o portfólio é misto, é mais complicado entender o que está gerando resultado.
• Risco duplo: você assume o risco dos imóveis e dos papéis ao mesmo tempo.

Por isso, prefiro montar minha própria diversificação — escolhendo fundos de tijolo com perfis diferentes (logística, shopping, urbano) e evitando essa mistura que, pra mim, mais confunde do que protege.

🧠 Conclusão: foco, clareza e consistência

Em 2025, com juros altos e cenário fiscal delicado, minha estratégia tem sido clara:

• Evitar fundos de papel e híbridos, que podem parecer atrativos no curto prazo, mas escondem riscos difíceis de mensurar.
• Focar em fundos de tijolo, com imóveis reais, contratos sólidos e gestão ativa.
• Diversificar dentro do tijolo, escolhendo segmentos complementares.

Essa abordagem tem me dado mais tranquilidade e previsibilidade. E é isso que compartilho com você aqui no www.correndopracertar.com: investir com consciência, sem modismo e com os pés no chão.