Publicado em www.correndopracertar.com
Antes de tudo, reforço: esse conteúdo não é uma recomendação de investimento. O que você vai ler aqui é a forma como eu, Claudinei, tenho analisado o mercado de fundos imobiliários em 2025 e como isso influencia minhas decisões pessoais. Cada investidor deve avaliar seu perfil, seus objetivos e, claro, buscar conhecimento antes de aplicar seu dinheiro.
📌 O cenário atual: juros altos e incertezas fiscais
Com a Selic ainda elevada e a economia brasileira enfrentando desafios fiscais, muitos investidores têm migrado para a renda fixa. Mas, para quem busca renda passiva mensal e diversificação, os fundos imobiliários (FIIs) continuam sendo uma alternativa interessante — desde que escolhidos com critério.
É nesse contexto que tenho dado preferência aos fundos de tijolo, que investem em imóveis físicos como galpões logísticos, shoppings, lajes corporativas e imóveis urbanos. E tenho evitado, por enquanto, os fundos de papel e os híbridos. A seguir, explico o porquê.
🧱 Fundos de Tijolo: imóveis reais, renda previsível
Os fundos de tijolo têm me chamado atenção por três motivos principais:
- Renda estável: os aluguéis são reajustados por índices como IPCA ou IGP-M, o que protege contra a inflação.
- Imóveis físicos: galpões, shoppings e lajes corporativas têm valor intrínseco e podem se valorizar com o tempo.
- Gestão ativa: bons fundos fazem retrofit, renegociam contratos e buscam valorização dos ativos.
Alguns dos fundos que acompanho de perto (e que têm se destacado em 2025) são:
| Fundo | Segmento | Destaques | Dividend Yield (12 meses) |
|---|---|---|---|
| BTLG11 | Logística | Inquilinos como Amazon e Natura, vacância baixa | ~11% |
| XPML11 | Shoppings | Boa diversificação, gestão ativa | ~10% |
| HGRU11 | Renda Urbana | 100+ imóveis, contratos longos | ~9,5% |
| BRCO11 | Logística | Localizações estratégicas | ~10% |
Esses fundos têm entregado rendimento mensal consistente, mesmo com a concorrência da renda fixa.
📉 Por que evito fundos de papel
Os fundos de papel investem em títulos de crédito imobiliário, como CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários). Eles costumam pagar bem quando a Selic está alta — e é justamente aí que mora o risco.
⚠️ Meus motivos para evitar:
- Risco de crédito: se o emissor do CRI não pagar, o fundo sofre. E com a economia apertada, esse risco aumenta.
- Rendimento ilusório: muitos fundos distribuem rendimentos altos, mas parte disso pode ser amortização (devolução de capital), o que engana o investidor desatento.
- Pouca transparência: é difícil avaliar a qualidade dos CRIs, especialmente para quem não é investidor qualificado.
Mesmo com dividend yields acima de 13% em alguns casos, prefiro não correr esse risco agora. Como costumo dizer no Correndo Pra Acertar: rentabilidade sem segurança é armadilha disfarçada.
⚖️ Fundos híbridos: nem carne, nem peixe
Os fundos híbridos misturam imóveis físicos com papéis (CRIs, LCIs, cotas de outros FIIs). A ideia é boa na teoria: diversificar. Mas, na prática, vejo alguns problemas:
- Falta de foco: muitos híbridos não têm estratégia clara. Ficam pulando de segmento conforme o vento do mercado.
- Gestão difícil de acompanhar: como o portfólio é misto, é mais complicado entender o que está gerando resultado.
- Risco duplo: você assume o risco dos imóveis e dos papéis ao mesmo tempo.
Por isso, prefiro montar minha própria diversificação — escolhendo fundos de tijolo com perfis diferentes (logística, shopping, urbano) e evitando essa mistura que, pra mim, mais confunde do que protege.
🧠 Conclusão: foco, clareza e consistência
Em 2025, com juros altos e cenário fiscal delicado, minha estratégia tem sido clara:
- Evitar fundos de papel e híbridos, que podem parecer atrativos no curto prazo, mas escondem riscos difíceis de mensurar.
- Focar em fundos de tijolo, com imóveis reais, contratos sólidos e gestão ativa.
- Diversificar dentro do tijolo, escolhendo segmentos complementares.
Essa abordagem tem me dado mais tranquilidade e previsibilidade. E é isso que compartilho com você aqui no www.correndopracertar.com: investir com consciência, sem modismo e com os pés no chão.
